جدة – رانيا الوجيه – ياسر يوسف
سبقت دموع (أم محمد) كلماتها وهي تستعيد من ذاكرتها تفاصيل شرائها قطعة أرض بيضاء لبناء مسكن العمر عليها ولكن وفقا لروايتها الممزوجة بالوجع فإن قطعة الأرض الخاصة بها تقع في مخطط ضمن نطاق (التعديات) ولم تكن تدري .. وأضافت بأنها بحسن نية تعاقدت مع إحدى شركات المقاولات التي تولت بناء مسكن العمر وأثناء وضع اللمسات النهائية على البيت، فوجئت ذات صباح أن لجنة التعديات تولت إزالة مسكنها ضمن المخطط المخالف .. وعرفت بعد فوات الأوان انه يحق للجنة ذلك ، نظرا لأن قطعة الأرض تقع في نطاق أرض تم التعدي عليها، وتتساءل: ماذا تفعل الآن وهى لا تدري من سوف يعوضها ما خسرته في بناء مسكن العمر؟.
مشهد أم محمد ليس هو السيناريو الوحيد في حيثيات الأراضي والعقارات المشتراة من قبل مواطنين إكتشفوا في النهاية أنها ضمن دائرة التعديات.
محمد ( 65 عاما ) هو الآخر أودع ” تحويشة ” عمره في قطعة أرض وقام ببناء إستراحة عليها ، ليقصدها وأفراد أسرته في عطل نهاية الإسبوع غير أنه اكتشف أن الاستراحة تقع في نطاق ارض متعدى عليها وتمت إزالتها لأنها بنيت عشوائيا كما انها إحدى مشوهات التلوث البصري.
هذه القصص وغيرها تطرح أسئلة حول من سيعوض مواطنا إزيلت شقته أو مسكنه من منطقة متعدى عليها ؟ وماذا يفعل ؟ والى من يتجه ؟ وما هى الاجراءات؟.
مستشارون قانونيون ومحامون أكدوا أنه ليس هناك تعويضات لمن يتعدى على أراضي الدولة كونه مخالفا فما بني على باطل فهو باطل ، وعلى المواطن أن يحمي نفسه قبل البدء بعملية الشراء بمراجعة الجهات المعنية المختصة بإصدار تصاريح البناء، حتى لا يتورط في البناء أو شراء شقة سكنية في بناية على ارض متعدية مما يتسبب بتنفيذ حكم الإزالة.
جولة البلاد بدأت مع عدد من المواطنين قالوا إنه تم منحهم أراضي بمخطط في احدى المدن الشمالية واستلموا الصكوك ولكنهم لم يتمكنوا من البناء لأن هناك شخصا تعدى على جزء من المخطط بدون وجه حق وأقام عليه مزرعة .
مبلغ زهيد للاستقطاب
أم عبد الإله أوضحت أنها أرادت ان تفرح ابناءها وقامت بشراء شقة تمليك في إحدى العمائر ولم تكن على دراية كافية بالإجراءات التي تبدأ بالتأكد من أن الشقة في منطقة متعدى عليها ام لا .. حيث تم البيع بميلغ زهيد رغبة من البائع في استقطاب الباحثين عن بيت العمر ولكن اكتشفت بعد فوات الأوان أن الشقة في منقطة متعدى عليها وان كل العمائر المقامة بها لا بد من إزالتها.
التعويض على البائع
وفي هذا السياق اوضح الدكتور عادل السقا المحامى والمستشار القانوني بقوله : لاخلاف على أن التعديات على اراضي الدولة من قبل الغير يعد من الأعمال غير المشروعة لمخالفتها الشرع والنظام وبذلك يحق للدولة إزالة تلك التعديات بدون تعويض لمن وضع يده عليها سواء بصفة مالك أو مستأجر لكن يحق للمتضرر الرجوع على من باع أو أجر له بمطالبته بالتعويض عن الضرر الذي لحق به وذلك من خلال القضاء العام وهى المحكمة العامة التابعة لمقر من تسبب فى الضرر دون النظر إلى مقر محل الضرر وذلك لانعقاد الاختصاص المكاني لمقر المدعى عليه وعلى المتضرر أن يثبت فى دعواه بما لديه من بيته وهى مستندات الشراء أو عقد الايجار مع تقدير حجم الضرر بما يتوافق بالخسارة الفعلية وليست المحتملة ولوجود العلاقة السببية بين الخطا لمن باع ما لا يملك والضرر المتمثل فى الازالة ووفقا للقاعدة الفقهية بأنه اذا اجتمع المباشر والمتسبب يكون الحكم على المباشر وبما ان الضرر الذى لحق بالمتضرر كان بسبب الفعل المباشر ممن باع ما لا يملك فيكون ملزما شرعا بتعويض المتضرر.
لا تعويضات للمخالفين
ويقول المحامي والمستشار القانوني عبدالعزيز النقلي : ليس هناك تعويضات لمن يتعدى على أراضي الدولة كونه مخالفا فما بني على باطل فهو باطل ، وعلى المواطن أن يحمي نفسه قبل البدء بعملية الشراء بمراجعة الجهات المعنية المختصة بإصدار تصاريح البناء، حتى لا يتورط في البناء أو شراء شقة سكنية في بناية على ارض متعدى عليها.
صك التملك اولا
وينصح المحامي الدكتور فالح السبيعي المواطنين الذين ينوون تأجير شقق أو سكن ان يتأكدوا قبل اجراء أي معاملة بيع ان يتأكدوا من ملكية المبيع نفسه ومن وجود سند لهذه الملكية وهو صك التملك واذا وجدوا ان أوراق الأرض سليمة يقدمون على إجراءات الشراء وفي حال كانت غير سليمة فبديهيا لا يقدم على هذه العملية، ولكن فيما لو حدثت كافتراض أن شخصا قام ببناء على أرض الدولة أو حتى أرض مملوكة لشخص آخر ثم باع شققا أو باع العمارة لشخص ثالث فهو يبيع مالا يملك وليس له ولاية على التصرف والعقد في هذه الحالة باطل، ولكن الشخص حسن النية الذي قام بشراء الشقة او العمارة ليس له تعويض وعليه أن يرجع إلى الشخص الذي باع له في البداية ليسترجع حقه وأيضا اخذ تعويض اذا وقع عليه ضرر.
التأكد من الصكوك
ويتفق معه المحامي يوسف بن ضيف الله الزايدي في أنه يجب على المواطنين دائما التأكد من الصكوك المملوكة أو في حالة الإفراغ من قبل المالك والتأكد من ذلك يكون عن طريق كتابة العدل ويتبين عن طريق الأمانة من خلال تفاصيل الكروكي وهل هذه الأرض التي سيبنى عليها هل من ضمن التعديات أو أنها أرض سكنية بعيدة عن التعديات وعلى المشتري التحري في هذا الأمر، ويضيف: من اشترى شقة على ارض متعدى عليها وهو لايعلم وقد أزيلت فعلى صاحب الشقة أن يعود إلى من باعه وترفع دعوى في المحكمة العامة في هذا الشأن.
الأمانة: الصك والرخصة أولاً
أكد المتحدث الرسمي لأمانة محافظة جدة محمد بن عبيد البقمي انه يجب على من يريد شراء عقار أو قطعة أرض التأكد من صك الملكية ورخصة البناء قبل عملية الشراء سواء كان من مكتب عقار او من المالك نفسه، واوضح أن هناك ضوابط واشتراطات مهمة لهذا الموضوع وقبل ذلك كله على المشتري ان يبحث عن المعلومات الحقيقية قبل شراء أو استئجار شقة من كافة الجهات المعنية حتى لا تذهب أمواله في المكان غير الصحيح .
وأضاف البقمي بأن جميع المخططات او الأراضي المعروضة للبيع او الشراء تكون عليها لوحات إعلانية كبيرة على جانب او وسط المخطط بشكل واضح للآخرين إضافة الى وجود الخدمات المقدمة عليها من مياه وكهرباء وغيرها وكل هذا يسهل على المشتري التأكد صحة الصك.
ودعا جميع الملاك الى التعامل بشفافية أثناء عملية البيع والشراء لأن المصداقية في كشف سلبيات المبنى أو المخطط من الاهمية بمكان حتى لا تحدث مشكلات بين البائعين والمشترين.
