يعتبر شراء منزل جديد أحد الخطوات الهامة في حياة أي شخص خصوصًا من جيل الشباب. ولكن في ظل الارتفاع الكبير الذي شهدته أسعار العقارات مؤخرًا، أصبح الخيار الوحيد المتاح أمام كثيرين هو تمويل شراء منزل من خلال قروض الرهن العقاري التي تقدمها البنوك. برغم ذلك، يتعامل كثير من الناس مع عملية التمويل المذكورة دون امتلاك المعرفة الضرورية بخبايا الرهن العقاري.
الافتقار للمعلومات الكافية قد يؤدي إلى شراء رهن عقاري بشروط غير مواتية، سواء في شكل فترات سداد طويلة أو أقساط شهرية مرتفعة. قد ينتهي الأمر ببعض شروط الرهن العقاري إلى أن تجعل المقترض يشعر بالعجز التام عن السداد، وهنا يأتي دور إعادة التمويل.
ماذا تعني إعادة تمويل الرهن العقاري؟
تعني إعادة تمويل الرهن العقاري في جوهرها أنك ستستبدل قرضك القديم بقرض جديد. هذه الاتفاقية التي تُبرمها مع جهة التمويل ستخلق شروطًا جديدة للسداد تؤثر على ميزانيتك الشخصية.
عندما تذهب إلى البنك طلبًا لإعادة التمويل، فإن هذه الخطوة تعني بشكل أساسي أنك ستسدد بالكامل الرهن العقاري القديم مقابل الحصول على قرض جديد. هذا هو السبب في إطلاق مصطلح ’ إعادة التمويل‘على هذه العملية.
يفضل معظم المقترضين اللجوء إلى خيار إعادة التمويل في محاولة للحصول على سعر فائدة أقل وفترة سداد أقصر. وفي حالات أخرى، يلجأ المقترضون إلى إعادة التمويل في محاولة للاستفادة من حصتهم في ملكية المنزل الذي تم شراؤه بعد سداد جزء من الرهن العقاري، وذلك إذا كانوا بحاجة للحصول على بعض الأموال بسرعة.
هناك نوعان من أشكال إعادة التمويل: إعادة تمويل معدل الفائدة والأجل، وإعادة التمويل النقدي:
إعادة تمويل معدل الفائدة والأجل
كما يوحي الاسم، تنطوي هذه النوعية على إعادة التفاوض حول معدل الفائدة وأجل القرض، حيث يحصل المقترض في هذه الحالة على قرض عقاري جديد بفائدة أقل في مقابل تقليل فترة السداد. سيكون من مصلحة المقترض التقدم لإعادة التمويل بهذه الطريقة عندما يكون سعر الفائدة السائد في السوق أقل من سعر الفائدة الساري على القرض الحالي.
وتحت شروط معينة، يمكن للمقترض التقدم بطلب لإعادة التمويل ودفع أقساط شهرية لقرض عقاري مدته 15 عام مساوية لتلك التي كان يدفعها في قرض عقاري لأجل 30 عام. يتعين على المقترض تحديد نقطة التعادل بدقة قبل التقدم بطلب للاستفادة من إعادة تمويل الفائدة وأجل القرض.
إعادة التمويل النقدي
يطلق على هذه الطريقة البديلة ’إعادة التمويل النقدي‘، والتي تنطوي على قيام صاحب المنزل بإعادة تمويل 80% من القيمة الحالية لمنزله نقدًا. على سبيل المثال، إذا كان سعر المنزل 100,000 درهم إماراتي وكنت لا تزال مدينًا للبنك بقرض قيمته 50,000 درهم، في هذه الحالة يمكن أن يعطيك البنك أو جهة الإقراض قرض نقدي بقيمة 30,000 درهم.
قبل التقدم بطلب لإعادة التمويل النقدي، يجب على المقترض أن يقيم بشكل صحيح التسهيلات المالية المتاحة له وما إذا كانت قادرة على الوفاء بزيادة أقساط الدين الجديدة. بعبارة أخرى، فإن إعادة التمويل النقدي ليست أموالًا مجانية ستحصل عليها، بل ديون ستكون مطالبًا بسدادها!
خاتمة
لا توجد غرابة في أن تفكر في التقدم بطلب لإعادة تمويل قرضك العقاري الحالي. ستستفيد في هذه الحالة من أسعار فائدة أفضل، مع تقليل فترة السداد لتخفيف العبء عن كاهل ميزانيتك الشخصية. وتذكر دائمًا، كلما قلت فترة استحقاق القرض، كلما انخفض سعر الفائدة!
