جدة – عبد الهادي المالكي
لا زال مسلسل معاناة المواطنين ممن خاضوا تجربة التملك السكني سواء كانت شققا أو فللا تجثم بظلالها في ظل استمرار تدني جودة بعض مشاريع شقق التمليك وكثرة المشاكل التي تحدث فيها، وهي في الغالب تخص بعض المطورين الذين هدفهم الربح على حساب الجودة، كذلك تعدد الجهات الحكومية المسؤولة عن إنشاء وفرز مشاريع شقق التمليك،
إضافة إلى عدم تقيد نسبة كبيرة من ملاك الشقق في دفع رسوم تكاليف صيانة الأجزاء المشتركة للعقار، وتعد هذه المشكلة من أهم العوائق التي تواجه شقق التمليك في مرحلة التشغيل ، وليس هذا فحسب بل أن البناية قد تصبح مثل سفينة بلا ربان خاصة في مسألة الصيانة والنظافة وفاتورة الكهرباء الخاصة في المنطقة المشاعة بين الجميع مثل مداخل البناية وغيرها وفي مثل هكذا حالة يجد اصحاب شقق التمليك انفسهم يسبحون في بحر متلاطم تسود فيه (امواج ) عدم المسؤولية تجاه مشاكل الصيانة والانارة والمصعد التي تحدث في البناية.
كما انه في الكثير من شقق التمليك ما يكاد المشتري يأخذ نفسه حتى تبدأ عيوب التصدع في الجدران ورشح المياه من السقف الامر الذي قد يشعل المشاكل بين الجيران. وعلى الرغم من الدور الذي تلعبه شقق التمليك في التنمية الحضرية وفي توفير المسكن الملائم، إلا أن الاعتماد عليها بديلا للمساكن المنفصلة واجه انتقادات كثيرة منها التصميم، وانعدام الخصوصية وقلة توفر المساحات الخضراء، وعدم توفر مصاعد بشكل كافٍ، إضافة إلى مشاكل قانونية وتشغيلية واجتماعية، وجميع هذه المشاكل معتمد بعضها على الآخر، فلا يمكن دراسة مشكلة بمعزل عن المشكلات الأخرى.
مشكلات كثيرة
(البلاد) التقت بمواطنين ممن كان لديهم مشاكل من تلك الشقق واستعرضت اهم مطالبهم وإيجاد حلول لها.
في البداية يقول مشبب الشهراني هناك إشكاليات عند الملاك في عمائر التمليك لم يجدوا لها حلا الا بتدخل جهة مسؤولة . فعلا سبيل المثال بعض أصحاب شقق التمليك يكون من خارج جدة ولا يأتي الا في أوقات متفاوتة ويمتنع عن دفع الإصلاحات التي تتم للمصعد وكذلك في حالة إذا كان الخزان مشتركا لا يدفع في فاتورة الماء وأيضا لا يدفع فاتورة الكهرباء لعداد الخدمات حيث يحتج بأنه لا يكون متواجدا في الشقة باستمرار وليس من واجبه ان يدفع لفترة لم يكن متواجدا فيها.
سرعة البناء
ابو مازن العمري ذكر أن سرعة البناء عند المطورين من أكبر مسببات المشاكل التي تحصل في شقق وفلل التمليك فعندما يريد احد الأشخاص بناء منزل شخصي له فانه يستغرق في بناء دورين مدة تتجاوز عاما كاملا بينما عند المطورين نرى ان المجمع يتكون من قرابة العشر عمائر تصل كل منها الى سبعة أدوار خلال مدة لا تتجاوز الثمانية اشهر فلا يكون هناك أي انتظار لتماسك الاعمدة ولا السطوح ولا اللياسة ومن هنا تحدث المشكلة بعد البيع وبعد ان تتحمل العمارة بالسكان والاثاث ولا تعد تحتمل الأعباء عليها ومن ثم تحصل التشققات. اما من ناحية مشاكل المصاعد فانه وللأسف عندما تدخل تلك العمائر تجد المصعد من اسوأ الشركات غير المعروفة واعطاله باستمرار وليست مرة واحدة في السنة بل انها شبه شهرية.
لا يوجد اتفاق
واشتكى حسن سعيد من عدم تفعيل دور ملاك بشكل نهائي وقال نحن مجموعة ملاك في وحدة من 26 شقة لا يوجد اتفاق الا بين 8 شقق كيف نستطيع إجبار الباقين للتعاون وإنشاء اتحاد ملاك؟ ولم يتم دفع فواتير الماء والكهرباء للخدمات وندفعها نحن 8 شقق اتمنى أجد حلا للمشكلة. وقالت مريم الغامدي نشتكي من مشكلة مواقف بنايات التمليك حيث لا يوجد فيها نظام وقد تم شراء شقة مع موقف وغرفة حارس لعمارة من ٢٦ شقة وللأسف في العقد غير مسجل ذلك لجميع الشقق وإزاء هذه المشكلات نريد حلا قانونياً لأن التفاهم لم يعد يجدي مع بقية سكان العمارة.
مخالفات كثيرة
وقال احمد المسند إن برنامج اتحاد الملاك جميل والنظام ممتاز لكن للأسف لا يوجد تجاوب من قبلهم ومحاسبة لمن خالف الأنظمة، أنا مشارك في البرنامج ورفعنا لهم باسم أحد عشر مالكا مع العلم أن العمارة مكونة من ١٤شقة يعني أكثر من ٧٥ ٪ رفعنا لهم أكثر من إيميل بمخالفات رئيس مجلس إدارة جمعيتنا لكن للأسف لا يوجد تجاوب.
وقال عبدالله أنا منذ 4 سنوات أحاول مع الملاك للتسجيل في النظام واعتماد اتحاد ملاك للعمارة والكل لم يكترث لمحاولاتي، تواصلت مع خدمة العملاء وافادوا بضرورة تسجيلهم كلهم. كما انه وللأسف هناك جزء من ملاك الشقق مستأجرون ويأخذون منهم مبالغ مقابل خدمة العمارة ولا يدفعون منها شيئا والمستأجر يقول أنا أعطي مبلغ الخدمة لصاحب الشقة حتى أصبحنا ضائعين ما بين المالك والمستأجر.
مشكلات المصعد
خالد السديري من سكان مخطط الحرمين قال كنت أفكر في شراء شقة تمليك، خصوصا حينما شاهدت سرعة انجاز العمائر التمليك، وبعد فترة استأجرت شقة تمليك لكن عايشت المشكلات بين السكان ووجدت ان البناية مثل سفينة ليس لها ربان ما جعلني افكر في شراء قطعة ارض في اطراف جدة لم تدخلها الخدمات حتى الآن.
واستطرد ان المشكلات في شقق التمليك كثيرة منها أن المصعد غالبا ما يكون ضيقا أو انه من طراز قديم ولا يسع سوى اربعة اشخاص فقط وعمره الافتراضي قصير وبمرور السنوات يصبح خطرا على الاطفال .
كما أن هناك مشكلة الهبوط في بلاط الشقق واختفاء (الترويبة) بينها مما اجبرني الى فرش الشقة بـ” المشمع ” حتى اخفي عيوب البلاط . اما المشكلة الكبرى فهي في “الملوحة” على الجدران وفي كل مرة كنت أقوم بدهان الجدران ولكن بعد شهر تظهر الملوحة مرة اخرى وتتلاشى الدهانات وللأسف لم تقتصر تلك الملوحة على جدار واحد فقط بل في جميع أجزاء الشقة بالإضافة الى روائح كريهة تصدر من الغرفة المجاورة لدورة المياه.
سوء التنفيذ
عبده الشهري قال: للأسف اشتريت شقة في احدة بنايات التمليك ووجدت أن كل شيء فيها رديء من الابواب إلى الكوالين والافياش والمواد المستخدمة في الحمامات وبعد مرور عام بدأت المشكلات تظهر في الشقة ، كما أن بعض الملاك قاموا بتأجير غرف الحراس على عمالة وافدة بـ 500 ريال في الشهر وللأسف تجد خمسة عمال يتكدسون في غرفة واحدة ويضايقون السكان في المواقف.
الصيانة المشتركة
من جهته قال المستشار القانوني فهد بن سعيد المالكي إن أحد أهم العيوب التي حالت دون جذب المشترين لشقق التمليك وخلقت إشكاليات وعقبات في مجال بناء وبيع شقق التمليك (صيانة الخدمات المشتركة) حيث ان هذا العيب بات ظاهرة بين المجتمع وأصبحت كمسمار جحا في وجه كل من يرغب في شراء شقة مما تسبب في تردد وعزف المشترين للشقق رغم وجود (نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها) والذي كفل لحقوق الملاك بشكل نسبي وخصوصا في المادة (4) وبها خمس فقرات وكذلك المادة (5) وبها ست فقرات والتي تبيت لك الفقرات ما للمالك وما عليه. الا ان هذا النظام غير كاف ويجب استحداث وتفعيل (نظام اتحاد الملاك) كما هو معمول به في باقي دول العالم بحيث يتم من قبل الملاك انشاء جمعية داخل المبنى ويتم اختيار رئيس لتلك الجمعية ليقوم بإدارتها وصيانتها ووضع شروط ملزمة على كل الملاك مع صلاحيات ودعم من قبل الجهات الحكومية لهذه الجمعية ورئيسها بحيث يساعد الدعم في الإدارة والتنفيذ وكذلك الزام المتخاذلين والمتنطعين من الملاك. كما ان الدعم من الجهات الحكومية لرئيس الجمعية او اتحاد الملاك يسهم في تقليل ارتفاع معدل الشكاوى والدعوى لدى الجهات الحكومية والقضائية بخصوص هذا الامر والذي بات ملاحظاً ويزيد يوما بعد يوم معدل الارتفاع. لذلك من الاحرى الدعم او خلق وإيجاد واستحداث نظام او شرط قبل البيع يلزم المشتري الزاما نظاميا طالما هو منتفع من تلك الخدمات والتي تحتاج الى صيانة. وأضاف المالكي اما بخصوص قيام الأشخاص الذين عملوا على صيانة المصعد بمنع من لم يدفع رسوم الصيانة من الانتفاع بالمصعد لكونهم لم يدفعوا فهذا اجراء غير قانوني وهناك عدة طرق بإمكانهم اتباعها لأخذ حقهم من ذلك الشخص.
نظام ملكية الوحدات العقارية
صدر قرار مجلس الوزراء رقم 40 بتاريخ 9 / 2 / 1423 بالموافقة على نظام ملكية الوحدات العقارية والذي اشتمل على 19 مادة. وقد جاءت المادة الخامسة في هذا النظام على النحو التالي:
1 – يشترك كل مالك وحدة عقارية أو أكثر في تكاليف صيانة الأجزاء المشتركة المذكورة في المادة الرابعة، وإدارتها وترميمها كل بقدر ما يملك من البناء.
2 – لأي مالك بعد موافقة جمعية الملاك أن يحسن على نفقته الانتفاع بالأجزاء المشتركة أو جزء منها دون أن يغير من تخصيصها أو ما يلحق الضرر بالآخرين.
3 – على مالك الوحدة صيانة حصته المستقلة وترميمها، ولو لم يكن ينتفع بها لدفع الضرر عن الآخرين أو عن الأجزاء المشتركة.
4 – ليس لأي مالك وحدة عقارية التخلي عن حصته في الأجزاء المشتركة بغية التخلص من الاشتراك في تكاليف حفظها أو صيانتها أو ترميمها.
5 – على صاحب السفل القيام بالأعمال والترميمات العادية لمنع ضرر العلو وسقوطه، وعلى صاحب العلو ألا يحدث في بنائه ما يضر بالسفل، وأن يقوم بالأعمال والترميمات اللازمة لمنع ضرر السفل.
6 – إذا دعت الضرورة إجراء بعض الأعمال حفظا لسلامة البناء المشترك أو لحسن الانتفاع بالأجزاء المشتركة أو صيانتها وترميمها داخل أي وحدة من هذا البناء، فليس لمالكها أو جمعية الملاك معارضة المتضرر في ذلك، على أن تعاد الحال في هذه الوحدة إلى ما كانت عليه على نفقة المباشر فور انتهاء الإصلاحات اللازمة.
